Tuesday, 11 September 2018

Tungkulin ng Stamp ng Nagbebenta -Ikaw ang isang Spade a Spade

Sa Singapore, ang mga presyo ng pag-aari ay napakabilis sa huling isang taon na ang Gobyerno ay nababahala. Ang mga may-ari ng bahay ay nagmumukha sa inggit sa mga nag-reaped ng mga pinahusay na gantimpala mula sa isang kolektibong pagbebenta ng kanilang pag-unlad. Ito ay tumutukoy sa isang espesyal na batas na nagpapahintulot sa isang espesyal na mayorya ng mga may-ari sa isang pag-unlad na ibenta ang LAHAT ng yunit ng yunit sa pag-unlad, sa kabila na may maliit na minorya na hindi gustong ibenta.

Gayunpaman, sa huling kalahati ng isang taon, maraming mga may-ari sa kolektibong pagbuo ng pagbebenta ay umiiyak na pagpatay! Ito ay lumitaw dahil ipinatupad ng Gobyerno ang isang buwis na tinatawag na Stamp Duty ng Nagbebenta (o "SSD"). Ang mga may-ari na nagbebenta ng kanilang ari-arian sa loob ng apat na taon ay kailangang magbayad ng SSD. Para sa mga masuwerteng (o ang ilan ay nagsasabi ng di-masuwerteng) mga may-ari, maaaring ito ay umabot sa limampung libong dolyar sa daan-daang libong dolyar.

Ang pinaka-malungkot ay ang mga may-ari (ang "Di-Mapagaling na May-ari") na lumipat sa kanilang pangarap na tahanan lamang upang malaman na sa loob ng dalawa o tatlong buwan, ang isang kolektibong komite sa pagbebenta (ang "CSC") ay nabuo, at ang bahay ng panaginip ng Diyablo ibinebenta nang walang pahintulot. Maaaring magprotesta ang Di-masayang May-ari. Maaari siyang mag-aplay sa Korte upang harangan ang pagbebenta. Ngunit kung sinusunod ng CSC ang lahat ng mga iniaatas na kinakailangan ng batas, magpapatuloy ang pagbebenta. At kapag tumanggi ang May-lungkot na May-ari na mag-sign sa Transfer ng kanyang pangarap na bahay, maaaring mag-aplay ang CSC sa Court para sa Registrar upang lagdaan ang Transfer. Kung gayon ay upang magdagdag ng insulto sa pinsala, ang CSC ay maaaring magbayad ng SSD sa yunit ng strata ng Walang-kasiyang May-ari at ibawas ang SSD mula sa mga nalikom sa pagbebenta dahil sa Di-maligayang May-ari.

Upang maging patas, hindi ito isang kritika ng kolektibong pamamaraan sa pagbebenta. Ang Singapore ay isang demokrasya na naniniwala sa tuntunin ng karamihan. Samakatuwid, kahit na sa pag-unlad ng isang bahagi, ang isang maliit na minorya ay maaaring magbigay ng daan sa isang espesyal na mayorya. Mayroong mga sapat na pananggalang upang matiyak na ang maliit na minorya, tulad ng aming Di-maligayang May-ari, ay hindi magtatagal ng pagkawala ng pananalapi mula sa kolektibong pagbebenta. Ngunit ang mga katiyakan ay hindi sapat na balsamo upang aliwin ang nasabing pinsala (o lumiwanag ang sinabi na insulto).

Ito ay humihingi ng tanong. Ang tunay na batas ay nangangailangan ng mga may-ari ng minorya na magbayad ng SSD?

Ipinatupad ng Gobyerno ang SSD upang kunwari ang haka-haka ng ari-arian ("SSD Purpose"). Ang layunin na ito ay nakamit kapag ang mga may-ari ng bahay na nahaharap sa pag-asam ng pagbabayad ng SSD, ay nagpasiya na ipagpaliban ang pagbebenta ng kanilang tahanan. Sa kaso ng aming Di-masayang May-ari, kumilos siya sa linya kasama ang SSD Layunin sa pamamagitan ng pag-protesta laban sa kolektibong pagbebenta. Pagkatapos noon kung sa kabila ng kanyang mga protesta, isang espesyal na karamihang nagmamayari na ibenta ang kanyang pangarap na tahanan, wala nang magagawa ng hindi malilimot na May-ari na ito upang maiwasan ang pagbebenta. Paano ito mapagsisilbihan ng SSD Layunin na magpataw ng SSD sa Hindi Nakagagaling na May-ari? Ito ay una sa unang panganib, para sa batas na magbigay ng kapangyarihan sa isang CSC na ibenta ang pangarap na bahay ng Diyablo na May-ari, at ikalawa upang magpataw ng SSD pananagutan sa Di-masayang May-ari. Ang pagpapatupad ng pananagutan ng SSD sa Lumalalang May-ari na ito ay lumilitaw upang mapalawig ang batas na lampas sa orihinal na Layunin ng SSD nito.

Ang website ng Inland Revenue Authority ng Singapore ("IRAS") ay naglalaman ng isang gabay na nagsasabing ang mga kolektibong may-ari ng pagbebenta ay kailangang magbayad ng SSD - kahit mga may-ari ng minorya tulad ng aming Di-maligayang May-ari. Kung ang orihinal na Layunin ng SSD ay hindi sumasaklaw sa aming Di-maligayang May-ari, siya ba ay isang di-sinasadyang biktima ng isang hindi siguradong batas?

Ito ay nagdadala sa amin pabalik sa batas. Ang Diyablo ay nasa mga detalye.

Sinasabi ng Batas sa Stamp Duty na ang mga nagbebenta na nagbebenta ng kanilang ari-arian sa loob ng apat na taon ng pagbili nito ay kailangang magbayad ng SSD. At ito ang aming Eureka! sandali.

Sa ganitong kasinungalingan ang sagot na hinahanap ng aming Diamante na May-ari. Hindi siya nagbebenta at hindi niya ibinebenta ang kanyang pangarap na tahanan. Ito ay ang mga may-ari ng mayorya na nagbebenta ng kanyang pangarap sa bahay sa kabila ng kanyang mga protesta. Sinasabi ng kolektibong kasunduan sa pagbebenta na ang mga may-ari ng karamihan ay nagbebenta ng LAHAT ng mga yunit ng yunit sa pag-unlad. Hindi nito sinasabi na ang mga may-ari ng minorya ay mga nagbebenta. Kahit na ang Order of Court ay hindi sinasabi na ang mga may-ari ng minorya ay mga nagbebenta. Walang dahilan para sa sinuman na ituring ang aming Di-masayang May-ari bilang isang nagbebenta at upang magpataw ng SSD pananagutan sa kanya. Ito ay lalo na kapag ang orihinal na SSD Layunin ng batas ay hindi umaabot sa aming Di-maligayang May-ari.

Sa wakas, ito ay lohikal na batas na ang tungkulin ng stamp ay ipinataw sa mga instrumento, sa halip na sa mga transaksyon. Sa kaso ng aming Di-maligayang May-ari, kung hindi siya nag-sign ng anumang Kasunduan sa Pagbebenta o Instrumentong Paglipat, walang dokumento na nilagdaan niya upang akitin ang pananagutan ng SSD. Kaya, ito ay sobrang vires para sa IRAS upang mangolekta ng SSD mula sa aming Di-maligayang May-ari. At kung ang SSD ay binayaran, ang aming Di-masayang May-ari ay may karapatan sa refund nito mula sa IRAS.

Kaya, ang moral ng kuwento ay ito. Tawagan ang isang spade isang spade. Tawagan ang nagbebenta na nagbebenta. Huwag lamang tawagan ang aming Di-masayang May-ari na nagbebenta at huwag mangolekta ng SSD mula sa kanya.

Ni Mr. Eric Ng Yuen.

Partner - Malkin & Maxwell LLP

No comments:

Post a Comment